Сезон 3, выпуск 7
Кризис на рынке недвижимости (+ Руслан Калимуллин)
-
22 апреля 2022 · 35 мин
В гостях у «Пирогов» Руслан Калимуллин — специалист по коммерческой недвижимости из Тольятти, давний слушатель подкаста и друг детства Игоря. Именно он помогал Диме, когда тот спонтанно решил купить офис для студии. Разговор начинается с этой истории: правильно ли было покупать помещение, зачем переводить офис в жилой фонд и чем коммерческая недвижимость отличается от квартир — её покупают, чтобы она приносила деньги, а не чтобы сбежать от тёщи.
Дальше Руслан рассказывает, как пришёл в профессию, почему с коммерческими объектами лучше работать на эксклюзиве и почему чтение нормативки не доставляет ему никакого удовольствия. Не обходится без отступлений: извинения перед жителями Камышлы, недочитанная книжка про Египет и споры о том, что считать «чёрным лебедем».
Главная часть выпуска — о циклах рынка. Руслан, ссылаясь на идеи Рэя Далио, разбирает, как ключевая ставка двигала цены с 2014 года: спад до 2018-го, рост на дешёвых ипотеках, всплеск спроса в пандемию, подорожание стройматериалов. По его мнению, рынок сейчас на пике, и цены, скорее всего, откорректируются: копить деньги и ждать или покупать за наличные, чтобы уберечь их от инфляции, — каждый решает сам. В конце — о будущем профессии, масштабировании и о том, почему Руслану не тесно в родном городе.
В конце прошлого года Дима купил офис для Daruma Audio и Силы Звука. В покупке офиса помогал гость нового выпуска — Руслан Калимуллин, эксперт по недвижимости и друг нашего подкаста. Поговорили с Русланом о текущем кризисе на рынке недвижимости, и чего ждать дальше. Этот выпуск будет полезен тем, кто планирует купить или продать квартиру.Димкины Рассказы: https://t.me/+596WcG5vugxmYzY6
Игорь из Пирогов: https://t.me/i_rybalko
Канал Руслана Калимуллина: https://t.me/okberem
Поддержать нас: https://boosty.to/pirogicast
По вопросам сотрудничества: dima@silazvuka.studio
О чём говорим
Где слушать
Расшифровка
Показать текст выпуска
Дима: Привет! Вы слушаете подкаст «Пироги». Меня зовут Дима, со мной Игорь. Привет. Начну с истории. В конце года мы искали дом для нашей студии, для «Силы звука». Смотрели разные помещения, чтобы арендовать и записывать там подкасты. Но, к сожалению, такого места мы не нашли. Дело даже не в цене, а в том, что не было места, где нам было бы комфортно, тихо и уютно. И вот почему-то я решил купить офис. Это было спонтанное, возможно, необдуманное решение, но я действовал по наитию. И когда я совершал эту покупку, мне помогал замечательный человек, который по совместительству наш давнишний слушатель. Он, конечно, пропадал какое-то время, переставал нас слушать, потом запоем слушал все выпуски. И сегодня мы пригласили его в гости. Встречайте: Руслан Калимуллин, эксперт по недвижимости. Привет, Руслан!
Руслан: Всем привет! Наконец-то я до вас дошёл.
Дима: Надо ещё сказать, что он по совместительству…
Игорь: …мой друг детства.
Руслан: Да, кстати. Игорь — один из самых моих древних друзей, наверное. Я его знаю с восьмидесятых, всегда пытаюсь этим даже прихвастнуть.
Дима: С восьмидесятых? Ты такой старый.
Игорь: Я в восемьдесят втором году родился. Ты не заметил, что я тоже… ладно, я тоже старый.
Дима: Руслан, ты эксперт по недвижимости. А как ещё шире можно сказать, чем ты занимаешься? Что значит «эксперт по недвижимости»?
Руслан: В целом я достаточно давно занимаюсь недвижимостью. Как известно, я один из представителей «Перспективы 24» в нашем городе. Это большая сетевая компания, её даже иногда называют заграничной, поскольку франшиза продана и за границу.
Игорь: Но вы не закрывались?
Руслан: Нет, мы не закрывались. Мы расширялись и сокращались — в силу, так скажем, скачков экономического развития в стране в целом. И сейчас мы по-прежнему работаем. Я занимаюсь курированием коммерческой недвижимости: это офисы, производства, торговля, иногда бизнесы, которые продаются вместе с помещениями. И ещё могу похвастаться, что работаю с несколькими крупными правообладателями. То есть это люди, у которых достаточно…
Игорь: Universal Music, Warner Brothers.
Руслан: Хотелось бы, да, иметь кейсы с такими компаниями. Но всё-таки в нашем городе есть несколько человек, у которых довольно много недвижимости, в том числе коммерческой, — как правило, это большие земельные наделы, которые продаются. Обычно они уже не живут в Тольятти, в основном живут в Питере или в Москве, а я представляю их интересы здесь.
Дима: Руслан, ты достаточно умный человек, мыслишь рационально, и когда я сказал тебе, что планирую купить офис, я видел в твоих глазах какое-то странное неодобрение, что ли. А может, и осуждение. Когда я покупал, я спросил: «Руслан, как ты думаешь, нормально я поступаю?» А ты говоришь: «А кто знает, что будет в сентябре? А кто знает, что будет дальше?» И в феврале… Как ты вообще относишься к моему поступку?
Руслан: Хозяин — барин, как говорится в таких случаях. Тут вопрос в том, что я, наверное, в своё время плохо тебя проинтервьюировал.
Дима: Мы с тобой тогда и не общались.
Руслан: Не общались, да, практически. Я тебя знал только заочно, через Игоря и через ваши подкасты. Помните, когда вы первый раз пришли ко мне? По-моему, сначала Игорь пришёл и сказал: «Мы придём с Димой, нам нужен офис». Мы снимали в тот момент офис здесь, на Ленинском, и вы сказали: вот бы нам тоже какую-нибудь комнатушечку, чтобы заниматься тем, чем вы занимаетесь. Я не совсем представлял, чем вы занимаетесь и для каких целей вам это нужно. И в первую очередь я не понимал финансовую сторону вашего бизнеса — у нас-то крупный инвестор.
Игорь: Да, я вижу.
Руслан: Тогда речь шла об аренде, и я думал: 10–20, ну 30 метров, которые вы планировали арендовать, — это, мягко говоря, немножко не мой калибр. Но из-за знакомства с Игорем я понял, что нужно помочь. Мы даже пробежались по нашему Ленинскому, я ходатайствовал, чтобы вас пустили в один из…
Игорь: …подвалов, да?
Руслан: Но, как говорится, всё, что ни делается, — к лучшему. Так и получилось в конце концов. А потом, через какое-то время, как снег на голову, поступает информация, что вы хотите уже купить офис. И за вполне хорошие деньги, грубо говоря. Место, где вы купили, вполне престижное, было бы странно думать, что здесь можно купить что-то дешёвое. Поэтому я считаю, что это было вполне выгодное предложение, место хорошее.
Дима: Так я всё правильно сделал или нет?
Руслан: Ты всё сделал отлично, потому что сейчас мы видим, что даже в то время, ещё до всех этих сложностей в мире, цена на это помещение была вполне адекватная. Само помещение очень капитальное, место престижное, на эти дома у нас в городе много кто претендовал. И мы понимаем, что те, кто сидел здесь до нас, — тоже вполне солидные ребята. Место заряжено.
Игорь: Да, энергетически.
Дима: Мне очень нравится, что ты одобряешь мой выбор. Но скажи: я сейчас решил перевести офис в жилое помещение. Что думаешь об этом? Вообще, не то чтобы решил — я это уже сделал.
Руслан: Это лишние финансовые затраты. Но коммерческий объект или некоммерческий — на ваш бизнес это непосредственно не влияет. Есть бизнесы, где к помещениям предъявляются требования: лицензирование, санитарные и прочие нормы, которые невозможно выполнить в жилых помещениях. Но если смотреть на квадратные метры, особенно в этом доме, то иногда коммерческий объект невозможно продать, не переведя его в жилой фонд. У жилого фонда больше покупателей. Бывает, что помещения переводят, продают как жильё, и люди с радостью покупают — даже быстрее, а иногда и дороже. Потому что коммерческое помещение в первую очередь должно работать и приносить деньги. А квартиры люди покупают, потому что, как говорится, тёща задолбала и приходится искать вариант отделиться. А почему мы говорим про крупных правообладателей? Потому что среди коммерческих собственников очень много людей, у которых несколько помещений.
Игорь: То есть не одно, как квартира у некоторых, а…
Руслан: …а много, и они ими занимаются. И если коммерческий объект в моменте не работает — не сдаётся в аренду или собственник сам не ведёт там бизнес, — он автоматически съедает деньги собственника и становится невыгодным. Соответственно, его нужно либо сдать, либо продать, либо перевести. Я, допустим, не купил бы это помещение, если бы мне не нужно было устраивать здесь студию. Купил бы, только если бы у меня было достаточно денег, чтобы организовать себе уютненький офис, где я мог бы уединяться от семьи, — если работа позволяет содержать такой офис.
Дима: Ну, ты меня успокоил?
Руслан: Я думаю, да. Больше скажу: с инвестиционной точки зрения твои деньги как минимум не потрачены впустую. Некоторые покупают какую-нибудь дешёвую квартиру, делают там ремонт на миллиарды долларов, а потом говорят: «Какой же у нас классный ремонт!» У вас такого не будет: вы купили ниже рынка, продадите в любом случае. Если когда-нибудь продадите её дороже, не думаю, что будут какие-то проблемы.
Игорь: Руслан, я хотел спросить: почему ты выбрал именно сферу недвижимости?
Руслан: Я просто никогда в жизни ничем другим не занимался. Ещё курсовые на четвёртом-пятом курсе я писал о недвижимости, диплом у меня был про недвижимость. Я работал на госслужбе, посмотрел изнутри, как это всё работает. Познакомился с кучей документов, которые казались чем-то страшным, а потом оказались вполне обычными.
Игорь: Простыми документами.
Руслан: Ну и работаем мы уже достаточно давно. Чего только нет, как говорится, — на моём кладбище огромное количество кейсов.
Игорь: Похороненных?
Руслан: Нет, почему похороненных? Тут моментов много. В коммерции, безусловно, высок процент тех, кто отказывается или продаёт объекты втихаря, без меня. Это бывает часто, поэтому я всегда говорю, что с коммерческой недвижимостью нужно работать на эксклюзиве. Вот смотрите: есть человек, директор какого-нибудь производства. Его в нашем городе все знают или, как минимум, могут найти его телефон через одно-два рукопожатия. Он пять лет продаёт свой объект. Потом ему кто-то говорит про меня, я к нему приезжаю, мы встречаемся, договариваемся, начинаем работать. И через какое-то время он говорит: «Руслан, ко мне пришёл товарищ по бизнесу, мы двадцать лет друг друга знаем. И он сказал: давай я тебе помогу — нет, я заберу себе твоё производство, оно мне всю жизнь нравилось, я его хотел». Вот как в этом случае поступить?
Игорь: Как поступить? Похоронить его. Вывозим в лес, разговариваем…
Руслан: Это не наши методы. В сортире не мочим. Я к тому, что ты говоришь про похороненные кейсы. Кроме того, что ты поработал с человеком, познакомился, а сделку до конца не довёл, — мне иногда совесть не позволяет взять с него деньги. Но жизнь меня немножко исправила, поэтому сейчас по некоторым вопросам мы берём деньги за каждое действие.
Игорь: Именно за процесс, а не за результат, потому что процесс тоже нужно настроить.
Руслан: Это правда. Иногда это сложно, потому что до результата можно идти год, полтора, два — по некоторым объектам. А иногда до него не доходишь: бывает, самому хочется перестать заниматься объектом, а где-то отказываются от твоих услуг. Работа достаточно сложная.
Игорь: Проще подкасты писать.
Руслан: Нет, подкасты, наверное, технически тоже… ТикТоки снимать очень сложно. Всё, что касается рекламы, рисования, монтажа, для меня достаточно трудно, потому что для этого нужно усидеть. А я человек не очень усидчивый, мне лучше поехать куда-то, что-то сделать.
Дима: Ты же любишь в документах ковыряться.
Руслан: Документы я тоже не очень люблю читать. Не люблю читать нормативку.
Игорь: То есть договор ты не читаешь?
Руслан: Нет, договор я, конечно же, читаю.
Игорь: Я прямо кайфую от этого. Знаешь, наливаю бокал шампанского, надеваю свой любимый халат и начинаю по вечерам читать нормативку.
Руслан: Да-да-да. Нет, это совсем не то. Один преподаватель в университете говорил нам: знаете, когда вы получите удовольствие от чтения нормативки? Когда вы знаете весь закон, на котором специализируетесь, всё понимаете, регулярно его используете. И тут выходят поправки. И вы с удовольствием садитесь вечерком посмотреть, что же там придумали…
Игорь: Смакуете.
Руслан: Да, смакуете. Но у меня в жизни такого никогда не было.
Игорь: К сожалению?
Руслан: Ну… Я отношусь к работе не то чтобы с любовью. Мне нравится встречаться с людьми, нравится смотреть объекты, нравится потом получать деньги за сделанную работу — странно было бы без этого. Объекты мне гораздо интереснее, чем квартиры. Я часто куда-то езжу.
Игорь: В командировки?
Руслан: Ну нет, по городу очень часто. За город, в Самару. Вот в Камышле у нас был объект, мы туда ездили смотреть.
Игорь: Звучит как жопа мира.
Руслан: Ну, главное, чтоб платили.
Игорь: Да-да.
Руслан: Многие объекты находятся там, где какие-то месторождения. Вот та база, допустим, рядом с двумя месторождениями гипса.
Игорь: Хотел извиниться перед жителями Камышлы. Простите.
Руслан: Думаешь, такие есть? Это довольно татарская деревня, поэтому я думаю, что…
Игорь: Так, простите ещё раз. Тогда точно простите.
Дима: Руслан, текущие события сильно влияют на рынок недвижимости?
Руслан: Конечно. Сейчас есть объективные причины для кризиса. Но кризисы у нас повторяются достаточно часто. Есть американский инвестор, миллиардер Рэй Далио, и если вы включите что-то из его последнего…
Дима: Я у себя в Телеграм-канале публиковал фильм Рэя Далио про миропорядок.
Руслан: Да, про миропорядок. Он примерно во всём говорит об одном — о циклах. Если мы хотим знать, что впереди, не грех изучить то, что было позади. Люди, скорее всего, такие же, у них есть определённые естественные вещи, которые они повторяют. Немножко по другим сценариям, в других масштабах, но повторяют регулярно. Думаю, здесь можно применить то же самое. Возьмём, если говорить строго про недвижимость, предыдущий так называемый кризис — хотя у нас кризисы происходят очень регулярно. Может, это и не кризисы, а просто мы такие люди, жизнь такая, экономическое развитие такое. Я считаю это нормальным. Не нужно говорить, что мы какие-то изгои. Мы развиваемся таким способом. Русские люди такие.
Игорь: Простите, мы русские, с нами Бог.
Руслан: Согласен. Просто у меня нет такого чувства, что обязательно нужно кого-то обвинять в том, что моя жизнь катится под горку, потому что виноват кто-то другой.
Игорь: А ты сам в этом виноват?
Руслан: Как правило, моя жизнь полностью зависит от меня, я могу на неё влиять. И, зная наши прежние кризисы, мы вполне можем смотреть в будущее и прогнозировать его.
Дима: Но ведь текущие события — это прямо «чёрный лебедь». Кризис похож, но это «чёрный лебедь», который непонятно к чему ведёт.
Руслан: Думаю, здесь всё просчитано, сценарии наверняка все есть. Военные действия — это не «чёрный лебедь». «Чёрным лебедем» можно было назвать ковид.
Дима: То есть это ты ожидал?
Руслан: Нет, я не ожидал. Я не сижу и не жду, когда нужно нажать на кнопку. Может быть, для меня это и «чёрный лебедь». Я имею в виду, что в мировом масштабе войны были не в первый раз. Хотя и ковид был не в первый раз, пандемий было много — испанская чума и всякие другие. Ну, не наша тема — «чёрный лебедь» или нет. Я даже эту книжку не дочитал полностью.
Игорь: Тогда нет смысла обсуждать. Да-да-да, всё, забыли.
Руслан: Я тоже не думаю, что вы какие-то адепты Талеба и знаете всё наизусть.
Дима: Я вспоминаю каждый раз, что Игорь недочитал книжку про Египет.
Игорь: Ну ты зачем?
Руслан: Я видел эту книжку, она не такая уж и маленькая.
Игорь: Спасибо.
Дима: На каком моменте ты остановился, Игорь?
Игорь: На Тутанхамоне.
Дима: Окей.
Руслан: Вернёмся. Лебедь или не лебедь — возьмём последний кризис, который мы застали и в который уже работали. Четырнадцатый год, очередные события, которые мы сейчас опять же не будем обсуждать. Было очень похоже: Центробанк поднял ключевую ставку, ставку рефинансирования. Эта ставка влияет на бизнес в недвижимости. Все, наверное, знают, что такое ставка рефинансирования: Центральный банк устанавливает её и под этот процент даёт займы другим банкам, а те уже высчитывают свои депозиты и кредиты. Проценты по ним всегда чуть больше.
Игорь: А для потребителя это что? Ипотека дороже становится?
Руслан: Да. В четырнадцатом году из-за событий, санкций Центробанк поднял ставку. Центробанк у нас всегда поднимает ставку, борясь с резким ростом инфляции, с ростом доллара. Помните, в четырнадцатом году… Я машину купил в тринадцатом, и с того момента она подорожала в два раза.
Дима: Я помню, как айфон стоил 30 и сразу стал…
Руслан: Ну да. Доллар, по-моему, стоил 30, а потом стал 60. И в то время подняли ключевую ставку Центробанка, от неё стали расти ипотеки. Однокомнатная квартира тогда стоила около полутора миллионов — где-то 50 000 ₽ за квадратный метр, в районе 30 метров. Потом, с момента повышения ставки в четырнадцатом году примерно до восемнадцатого, стоимость недвижимости упала — процентов на 30–40, может быть, на 35. А в восемнадцатом году, мы помним, ставку начали опускать, и стали дешеветь ипотеки. То есть деньги, которые выдаются в рынок, стали дешёвыми и доступными. И рынок рос. Когда на рынке есть дешёвые деньги, он всегда растёт. Люди больше покупают — и в потребительский кредит, и в ипотеку, — квартиры стали дорожать. Всё достаточно успокоилось до того момента, когда началась пандемия ковида. Но в ковид люди покупали очень много.
Игорь: На панике?
Руслан: Ну, не то чтобы на панике. Я помню огромный всплеск — по-моему, весной двадцатого года — по дачам и загородным домам. Очень многие люди убегали из города, ничего не было ни в аренду, ни на продажу, всё было занято практически везде. Кроме того, когда понижается ставка, понижаются и депозиты, то есть хранить деньги в банке становится не очень выгодно. И всё это на фоне неизвестности, связанной с пандемией. Для меня пандемия — это больше «чёрный лебедь», чем, допустим, спецоперация, которая сейчас.
Игорь: Люди побежали покупать.
Руслан: Всё было достаточно хорошо…
Игорь: Цены росли, вы зарабатывали.
Руслан: Зарабатывали, да. Было вполне легко найти и продавца, и покупателя. Огромное количество людей ходили с ипотеками и искали себе объекты. Нельзя сказать, что ничего не строилось — дома вполне строились. А многие уходили за город, миграция в район у нас вполне приличная.
Игорь: Релокейшн.
Руслан: Да-да.
Игорь: Релаксейшн.
Руслан: Опять же, многие инвестировали в другие города: в Казань, в Питер. Краснодар тогда начал очень сильно расти, миграция пошла туда.
Дима: Слушай, а у нас получается, произошёл отток из города?
Руслан: Из города — да. Регулярно говорят, что Тольятти — депрессивный город, из которого уезжает много людей.
Игорь: Детройт.
Руслан: Да, но из него всегда пытаются что-то слепить, поменять бизнес. Вот территория опережающего развития — всё на это направлено, на дешёвые пошлины.
Дима: Друзья, хотим попросить вас подписаться на наши Телеграм-каналы. «Димкины рассказы», где я публикую разные находки, рабочие кейсы и рассказываю обо всём, что нахожу интересным и важным. «Игорь из Пирогов» — Телеграм-канал Игоря, где он публикует всё…
Игорь: Кто чем живёт. Да, и влоги, кстати.
Дима: И канал нашего гостя Руслана, который рассказывает о недвижимости — о том, как не потеряться на этом рынке, а только выиграть.
Руслан: Да. Я планирую выкладывать туда хороший материал. Я, конечно, в этом деле пионер, но как минимум ролики с некоторыми своими крупными объектами смогу туда выложить.
Дима: Супер, накидайте. Подписывайтесь, ссылки будут в описании этого эпизода.
Игорь: На чём мы остановились?
Руслан: На том, что ипотеки стали дешеветь и люди стали больше покупать. И сейчас, на мой взгляд, у нас максимальный пик стоимости. Если я вам говорил про 50 тысяч, то сейчас, думаю, уже есть и 60, и 70 за квадратный метр. В новостройках ещё дороже. Новостройки подорожали ещё из-за одного события — где-то, наверное, прошлым летом. Пандемия очень сильно отразилась на производстве древесины, металла и многих крупных строительных вещей за границей, там их перестали производить.
Игорь: А у русского человека этого много, потому что с ним Бог.
Руслан: Да, и лес. В любом случае ни для кого не секрет, что страна у нас ресурсная, и любой нормальный предприниматель, в том числе российский, видя, что за границу всё это продавать гораздо выгоднее, стал продавать туда. И у нас в стране возник строительный дефицит. А когда возникает дефицит, цены на строительные материалы очень резко растут — мы сейчас в первую очередь про них говорим. И строительство подорожало. Были даже случаи, когда застройщик продавал квартиры в ещё не построенном доме и ошибался с подрядами на будущие поставки стройматериалов. Продавал квартиры по одной цене, а через два года, достраивая дом, видел уже совсем другую стоимость. Допустим, сегодня мы с Игорем договорились, что он привезёт мне кирпич по 100 ₽…
Игорь: А к концу недели оказалось: извините, уже…
Руслан: …по 200, да, и ничего с этим не сделаешь. Все мы помним, что металл, железо, оцинкованные листы — практически всё выросло в два раза, и это очень сильно повлияло на стоимость жилья. Но покупателей это не остановило, потому что ипотеки ещё были дешёвые. Кроме того, новостройки поддерживает государство: есть субсидированная ипотека, там процент ниже, чем на вторичку. И всё это росло, росло, росло. Я иногда даже терял ход событий. Я продал свою инвестиционную квартиру — жилую, не коммерческую — и мне казалось, что я классно её продал. А через какое-то время…
Игорь: Поторопился.
Руслан: Да, через какое-то время, к концу года. К Новому году всегда ещё происходит сезонный взлёт спроса, который влияет на стоимость. Потому что мы всегда думаем, что 1 января наступит какой-нибудь апокалипсис, кризис, и люди как сумасшедшие…
Игорь: Плюс реклама.
Дима: А кризис — в феврале.
Игорь: Да, это «М.Видео» предлагает нам купить телевизор.
Руслан: Купить телевизор, да. И многие люди тратят. Это нормально, иногда хочется. Люди сидят, ждут, боятся потратить деньги, а тут кризис.
Игорь: Это повод.
Руслан: Это повод, да. И недвижимость подлетела очень хорошо. Я считаю, что сейчас она на пике.
Дима: Ты говоришь про сейчас?
Руслан: Именно про сейчас. Мы знаем, что недавно ставку подняли до 20, сейчас она чуть снизилась, и за ней подтянулись ипотеки. Где-то в марте и до конца апреля на рынке было много людей, которым одобрили ипотеки ещё по старым ставкам, до Нового года: после одобрения у человека есть ещё 3–4 месяца на поиск объекта. И я наблюдал, что ближе к концу марта, к началу апреля таких людей стало меньше. Кроме того, как раз в начале марта были одобрены ипотеки на некоторые стройки. У меня был клиент, которому одобрили ипотеку на новостройку, допустим, в районе 5% годовых. Потом, когда резко начали поднимать проценты, банки вообще прекратили выдавать ипотеки, а по одобренным сказали: «Давайте поставим на паузу и посмотрим».
Игорь: После майских будет.
Руслан: Да. Но сейчас мы видим, что тот мой клиент, который хотел купить квартиру под 5%, её всё-таки купил. Ему пересчитали, по процентам вышло чуть дороже, но он купил, потому что у него была такая задача.
Дима: Покупательская способность будет снижаться. Когда это прогнозируется?
Руслан: Подожди, не торопись. Недвижимость — это огромный пароход, который всегда разворачивается вслед за экономикой дольше.
Игорь: Хвост у него длиннее.
Руслан: Да, он долго поворачивает. Во-первых, там много людей, во-вторых, это более дорогие сделки, и иногда они длятся долго. Это не доллар, который ты сегодня выставил на рынок и через 20 секунд его купили. У недвижимости есть срок реализации — бывает 2–3 месяца, а в коммерции это может быть и год. Цены не опускаются так, как в «Магните»: перебили ценники — и теперь цены такие. Нет, цены всё-таки диктуются спросом, рынком. Поэтому пока всё это среагирует… Что влияет на цены? Ипотека, деньги становятся дороже, люди их меньше берут, меньше покупают, объектов становится больше, и их всё равно будут продавать. Очень многие в предыдущие полтора года брали квартиры, чтобы сохранить деньги: им было где жить, они просто вкладывались. Кроме того, и нынешние события, и пандемия привели к тому, что многие теряли работу. Если люди теряют работу, они не платят по ипотеке. А если не платят какое-то время, год-полтора, квартиры у них забирают. Их реализуют, возвращают часть выплаченной ипотеки, но, как правило, для собственника это очень невыгодно. И мы ожидаем, что к концу года всё это накопится и на рынок начнут выходить объекты, которые продаются с торгов. Финансовый кризис — бизнесы рушатся…
Дима: С торгов — ты имеешь в виду тех, кто не мог выплачивать?
Руслан: Да, тех.
Дима: И цена будет какая?
Руслан: Цена будет ниже. С торгов всегда дешевле, потому что банку нужно продать эти объекты. Он не всегда соблюдает интересы собственника, который выплатил какую-то часть ипотеки. Бывает, что их покупают аффилированные лица для последующей перепродажи, выводят из владения банка.
Игорь: Выселяют оттуда людей.
Руслан: Да, вопрос непростой. Бизнес, скажем так, не для каждого. Не каждый может этим заниматься: дети плачут, а ты должен выгнать их из квартиры, потому что у тебя все документы на это.
Игорь: На руках.
Руслан: И, соответственно, при большом предложении и малом спросе стоимость в любом случае будет падать. Я думаю, что в конце двадцать второго года этот пароход развернётся, и это будет весь двадцать третий год. Если брать циклы, про которые мы говорили в начале, с четырнадцатого примерно до восемнадцатого шёл спад этой волны.
Дима: Потом был подъём?
Руслан: Потом пошёл подъём — с восемнадцатого до двадцать второго, как минимум до начала года. И этот цикл был на пике. Сейчас мы как раз на пике, может быть, уже чуть ниже, поскольку пошла определённая рецессия. Квартиры будут дешеветь. Но есть одна небольшая проблема: есть застройщики, которых поддерживают и которые всё равно будут держать цены на новостройки. У нас ведь есть вторичка и новостройки. Нельзя сказать, что новостройки вырастут. В любом случае старые квартиры дешевле новостроек, и вторичка потихоньку тянется за новостройками. Разница между ними будет, но вторичка будет тянуться. И если цены будут падать, будет то же самое. Посмотрим, как всё будет развиваться. Если хотите совет — покупать или не покупать: какой вам смысл сейчас брать ипотеку под 15–17%? Даже если вы согласны — «не знаю, что это такое, буду платить 17% годовых», — банк вам ипотеку не даст. Банк смотрит на ваш доход и не может выдать больше определённой его доли. А цены растут, доходы падают, поэтому сейчас в целом не лучшее время присматриваться. Но прогноз такой, что цены всё-таки откорректируются. Не потому, что я точно знаю, а потому, что так уже бывало раньше. Если верить Рэю Далио и прочим поклонникам этой теории, цены, скорее всего, откорректируются, потому что сейчас они на максимальном взлёте. Точно такими они не будут — то есть не подешевеют до уровня четырнадцатого года или какого-нибудь восьмого. Так никогда не бывает. Цены корректируются, а сейчас они на максимуме. Поэтому копите деньги и ждите, когда ипотека…
Игорь: …подешевеет? А если у меня есть наличка, сейчас лучше не покупать? Лучше подождать? Не горит?
Руслан: Я думаю, да. Тут вопрос в том, куда деть деньги, если их не хватает на конкретную квартиру без ипотеки. А если хватает — они у тебя прямо наличкой лежат, допустим?
Игорь: Ну, или в каком-то другом виде… Нет, допустим, есть наличка.
Руслан: Если есть наличка, то, безусловно, можно поискать какие-то хорошие предложения. Либо всё-таки дождаться. Сейчас вопрос даже не в том, чтобы чего-то дождаться, а в том, как сберечь деньги от инфляции, которая сейчас, я считаю, идёт полными темпами. И не только у нас: если уж за границей она есть, представляете, что у нас творится с инфляцией? Нужно просто подумать, как эти деньги сберечь. Если ты не поклонник диверсификации — покупки золота, акций, — а на объект тебе хватает, то, конечно, можно его купить. Ну, откорректируется он. Мы говорили, что с четырнадцатого по восемнадцатый год коррекция была 30% — примерно по 10% в год. Будем, конечно, смотреть, как всё пойдёт, можно понаблюдать, но это всё равно ниже, чем инфляция в целом.
Игорь: А если я владею квартирой и хочу её продать, мне лучше продавать сейчас?
Руслан: Если ты хочешь продать и тебе есть куда вложить эти деньги, если есть объективная цель — избавляйтесь, пожалуйста. Сейчас самое отличное время для продажи, потому что предложений мало. Но уже начались проблемы с покупателями: людей, которые будут покупать, стало меньше.
Дима: А как будет развиваться твоя сфера? Как ты её видишь? Хочешь оттуда свалить или, наоборот, усилиться? Чего ты вообще хочешь?
Руслан: Нет, безусловно, сфера у меня нормальная. Сейчас нет смысла начинать устанавливать окна или что-то ещё.
Игорь: ТикТоки снимать?
Руслан: ТикТоки снимать, да. Окна устанавливать — я имею в виду пластиковые окна.
Игорь: А чего, в офис?
Руслан: Нет. Менять бизнес, вы поняли — менять бизнес. Здесь я, по крайней мере, достаточно экспертен, здесь мне не страшно, и развиваться есть куда. Единственное, что я никак не масштабируюсь.
Игорь: И тебя это угнетает?
Руслан: Не угнетает. Но иногда дела стоят так, что мне нужен помощник, который будет делать всю мелочь. Иногда нет желания или физически не успеваю. Поэтому масштабироваться надо, если получится. Но в наш бизнес, особенно в мою часть, молодому человеку прийти достаточно сложно: нужна очень чёткая, мощная мотивация, чтобы этим заниматься. Не каждый может удержаться. Есть люди, которые в нашем бизнесе вполне хорошо зарабатывают, им даже есть чем похвастать. А некоторые просто не могут. Тут нужны морально-волевые качества.
Дима: А ты похвастать ничем не можешь?
Игорь: Он может похвастать своей экспертностью.
Руслан: Ну, хвастаться вообще в целом некрасиво.
Игорь: Некрасиво, да?
Руслан: Я из восьмидесятых, а они не хвастаются.
Игорь: Они берут своё.
Руслан: Мы уже в том возрасте, когда какой смысл кому-то нос утирать? Нужно работать и показывать детям, чтобы они понимали: окей, папа работает и зарабатывает деньги. Кого сейчас вообще можно хоть чем-то удивить? Люди все разные. Кто-то ездит на дорогих машинах, но при этом у него нет больших инвестиционных пакетов в недвижимость, а кто-то наоборот.
Игорь: У кого-то есть пакет из ЦУМа, но нет пакета из «Магнита». И в «Магнит» они ходят с пакетом из ЦУМа. Чтобы похвастаться. А тебе не тесно в нашем городе?
Руслан: Хм, нет, я наш город люблю. Ты знаешь, где я живу: из моих окон видно всё, видно, где я учился, и мне от этого уютно. Здесь у меня родители, есть дачи, родительские дома, отличная природа, на которую мы, правда, практически никогда не ездим.
Игорь: Я тут всех знаю.
Руслан: Не сказать, что меня в городе прямо все знают, но бывает, что через кого-то выходишь на кого-то другого. Нет, я человек не такой. Мне не нужно, чтобы меня все знали. Если кто-то захочет со мной познакомиться — я человек достаточно открытый, мы всегда познакомимся по делу. А бегать по каким-то мероприятиям и рассказывать, какой я классный, — это совсем не для меня.
Дима: Здорово. Руслан, спасибо тебе огромное за то, что пришёл к нам в гости и поделился с нами инсайдерской информацией о рынке недвижимости. Хотя, может, она и не инсайдерская, может, это можно было где-то прочитать.
Игорь: В журнале «Сад и огород». Скорее всего, да.
Дима: Во всяком случае, спасибо тебе огромное. Ну что, друзья, спасибо за прослушивание. Всем пока!
Игорь: Пока. Счастливо.